Ипотека: что это такое простыми словами — 3 нюанса получения кредита

Содержание

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотека: что это такое простыми словами - 3 нюанса получения кредита

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке».

Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит.

В результате она может стать для клиента неподъемной.

https://www.youtube.com/watch?v=LB5azU_CAD4

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия.

Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного.

Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2018 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Ипотека что это такое простыми словами — Деловой портал финансового направления

Ипотека что это такое простыми словами - Деловой портал финансового направления

Слово «ипотека» зазвучало из уст россиян в начале нулевых годов. Тогда кредит под залог имущества у многих вызывал опасения. Действительно, в то время банки предлагали довольно жесткие условия: проценты по сумме кредита были высокими, а срок выплаты — весьма ограниченным.

Ипотека что это такое простыми словами

Это казалось особенно несправедливым в сравнении с жилищными кредитами в западных странах. Там необходимую сумму можно было взять под минимальные проценты и на несколько десятилетий.

В прошлом десятилетии ипотека вызывала у россиян негативные ассоциации. Употребляя это слово, среднестатистический гражданин нашей страны имел в виду банковский кредит на приобретение недвижимости, взятый на кабальных условиях.

Прошли годы, ситуация в российской экономике стабилизировалась, финансовые учреждения стали предлагать более разумные проценты. Ипотека больше не является предметом для шуток, сегодня это реальная возможность стать владельцем жилья. Но в России многие до сих пор не понимают, чем на самом деле является ипотека.

Ипотека — это жилищный кредит?

Говоря простыми словами, ипотека представляет собой кредит на приобретение недвижимости. При этом займ может выдаваться банковскими и небанковскими учреждениями.

Все ипотечные займы являются кредитами, но не все кредиты являются ипотечными займами. Определяющее различие между ипотекой и обычным банковским кредитом состоит в том, что ипотека выдается под залог имущества. Заключая с банком договор об ипотечном кредитовании, заемщик не покупает недвижимость.

Жилищный кредит

Квартира, дача, частный дом, под залог которых выдана ссуда, по законодательству являются собственностью банка. Это продолжается до того момента, пока заемщик полностью не расплатиться с финансовым учреждением.

Если выплаты по ипотеке задерживаются или прекратились, представители банка имеют право подать в суд на своего клиента.

В тех случаях, когда ситуацию с выплатой ипотеки не удается урегулировать, недвижимое имущество арестовывается и продается на аукционе.

Выдача займов под залог имущества несет для банков минимальные риски. Если заемщик регулярно перечисляет необходимые суммы, то финансовое учреждение просто получает доходы благодаря процентной ставке.

Если же заемщик перестал обслуживать кредит, то у банка имеются все необходимые инструменты, чтобы вернуть деньги.

Жилье, оформленное как залог, проще арестовать и продать, чем недвижимость, находящуюся в собственности.

В то же время, трудно предсказать, получит ли банк полную стоимость, продавая квартиру должника. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется. Жилье могло оцениваться в определенную сумму пять лет назад, когда заключался договор об ипотечном займе.

Особенности жилищного кредитования

К тому моменту, как заемщик прекратил выплаты и суд дал разрешение на продажу, стоимость квартиры могла уменьшится. Поэтому банки не имеют причин формально подходить к выполнению клиентами своих обязательств.

Российское законодательство дает право финансовым учреждениям обращаться в суд, если заемщик трижды за 12 месяцев нарушил условия договора. Нарушениями считается не только невнесение платежей, но и задержки выплат.

На практике банки не привлекают третью сторону для решения конфликта, пока ситуация не становится действительно безнадежной.

Документы для кредита

При возникновении финансовых трудностей заемщикам гораздо проще обратится напрямую в банк, чем ожидать решения суда. К примеру, через некоторое время после заключения договора, клиент больше теряет возможность вносить выплаты в оговоренном объеме.

Причиной может стать потеря места работы, проблемы со здоровьем или значительные финансовые затруднения любого рода. Если заемщик понимает, что в обозримом будущем ситуация не изменится, ему следует обратиться в банк.

Работнику финансового учреждения выгоднее предложить клиенту другие условия выплаты или подсказать, как он может рефинансировать займ («перекредитоваться»), чем направлять дело в суд.

Различия между ипотечными займами и другими банковскими кредитами

В общественном сознании, ипотека и кредит — это две различные услуги, предоставляемые банками. Как упоминалось выше, ипотечный займ тоже является кредитом, но он имеет несколько важных особенностей.

https://www.youtube.com/watch?v=jV4dTB94oqE

Наличие недвижимого имущества обязательно для выдачи ипотеки. Понять это довольно просто: жилье стоит дороже, чем потребительские товары, автомобили. Чтобы ипотечные займы пользовались спросом, банк должен выдать их на конкурентных условиях.

Имущество в залог

Потенциальный клиент хочет получить как можно меньшую процентную ставку и возможность выплаты на протяжении долгого периода времени.

Это означает, что банк выдает значительную сумму денег на десять и более лет. Естественно, в интересах финансового учреждения получить ее назад и с процентами.

Но спрогнозировать, будет ли у заемщика возможность все эти годы исправно вносить платежи, невозможно.

В случае с краткосрочными кредитами риск для банка ниже, когда речь заходит о долгосрочных займах, риски растут. Чтобы обеспечить себе возврат суммы займа, банк берет в залог квартиру. Благодаря этому у кредитора есть возможность вернуть потраченные средства, даже если заемщик вдруг откажется платить.

Стоимость жилья высока, и сумма ипотеки должна ее покрывать. Беря ипотечный займ, клиент может рассчитывать на сумму иного порядка, нежели при выдаче кредитов на потребительские товары, автомобили или стандартных нецелевых займа.

Сумма по ипотеке

Банки могут себе позволить такие значительные суммы, поскольку они обеспечиваются залогом.

Другие кредиты редко выдаются на срок дольше пяти лет. В случае с ипотечными займами, клиенты могут выплачивать стоимость жилья на протяжении нескольких десятков лет.

При выдаче займов под залог имущества финансовые учреждения имеет минимальные риски. В тех случаях, когда клиенты прекращают выплаты, банк может оперативно продать недвижимость, которая де-факто находится в его собственности. Даже потеряв часть стоимости при неблагоприятном рынке, банк возвращает себе большую часть потраченных средств.

Беспокоиться кредитору стоит разве что об общеэкономической ситуации в стране и состоянии рынка недвижимости. К примеру, после падения курса рубля значительное количество заемщиков потеряло возможность производить выплаты по валютной ипотеке.

Проценты по ипотеке

Тогда и банкам, и заемщикам пришлось искать способы реструктуризации образовавшихся долгов.

Обычный кредит может быть использован заемщиком на различные цели: от покупки бытовой техники до начала собственного бизнеса. Ипотечный займ выдается приобретение жилья.

Ипотека сегодня — это способ приобретения жилья с разумными выплатами. Будучи осведомленным об особенностях ипотечного кредитования, каждый может принять решение о том, стоит ли связывать себя финансовыми обязательствами.

Порядок оформления сделки

Несмотря на то, что риски при выдаче ипотечных займов для банков сравнительно низки, финансовые учреждения заключают долговременные соглашения не со всеми, кто обращается. Их интересуют лишь те потенциальные заемщики, которые имеют хорошую кредитную историю и стабильный источник дохода.

Оформление ипотеки

Между обращением в банк и выдачей необходимой суммы, сделка проходит несколько этапов:

— подбор программы для кредитования, условия которой отвечают потребностям потенциальных заемщиков;

— составление досье заемщика;

— рассмотрение заявки на предоставление ипотечного займа;

— сбор документов по объекту недвижимости;

— одобрение объекта в качестве предмета для залога в банке;

— регистрация сделки в Росреестре.

Банки иногда рекламируют выдачу ипотеки за два дня. Таким обещаниям не стоит верить: весь процесс займет как минимум несколько недель.

. Как получить ипотеку?

Будущее ипотечных займов в России

В стабильной экономике ипотечное кредитование является одним из наиболее простых способов покупки дома. При надлежащем регулировании деятельности банков со стороны государства, договоры о займах являются выгодными и для покупателей недвижимости, и для финансовых учреждений.

Ипотечные займы

Сегодня России существует правовая база, которая позволяет развиваться рынку ипотечных займов. Банки конкурируют между собой, стараясь привлечь потенциальных заемщиков. Конкуренция привела к снижению процентных ставок и ускорению процесса рассмотрения заявок.

В то же время в стране сохраняются препятствия, которые стоят на пути дальнейшего развития данной сферы.

Высокие проценты

К ним относятся:

— высокие требования к жилью;

— ограниченное количество новостроек в регионах, которые могли бы стать предметом залога в ипотечном договоре;

— отсутствие схемы, позволяющей эффективно взаимодействовать всем трем участникам сделки: кредитному учреждению, заемщику и риэлтерскому агентству;

— низкая платежеспособность населения.

Несмотря на перечисленные проблемы, ипотечное кредитование имеет в России отличные перспективы. Если экономическая ситуация останется стабильной, то спрос на подобные займы будет неуклонно расти. После резкого снижения курса рубля многие банки временно отказались от выдачи ипотечных займов или, по крайней мере, закрыли программы, связанные с наибольшими рисками.

Заключение

На сегодняшний день главным сдерживающим фактором для развития программ ипотечных кредитов остается состояние рынка недвижимости.

Перспективы ипотечного кредитования

Застройщики пока не способны полностью удовлетворить спрос на жилье эконом-класса. На практике это означает, что потенциальные заемщики вынуждены подолгу искать подходящий объект недвижимости либо заключать сделки на суммы большие, чем они рассчитывали.

Если экономика страны продолжит нормальное развитие, то через несколько лет нехватка подходящей недвижимости останется в прошлом.

. Что такое ипотека?

Источник: https://bank-explorer.ru/kredity/ipoteka/ipoteka-chto-eto-takoe-prostymi-slovami.html

Подводные камни ипотеки: что нужно знать, оформляя кредит?

Добавлено в закладки: 0

Ипотечное кредитование в России пользуется популярностью. Но отрасль развивается медленно. Используя услугу, человек может столкнуться с подводными камнями ипотеки. Поняв, как их избежать, человек снизит риски и повысит выгодность кредита на покупку жилья.

Проблема №1: срок кредита

Мнения заемщиков об оптимальном сроке ипотеки разнятся. Лица, желающие быстрее рассчитаться с банком, берут кредит на 5-8 лет. Короткий период расчета подразумевает высокие ежемесячные платежи. Объем переплаты по кредиту будет минимальным.

Но для оформления ипотеки на короткий срок нужно иметь высокий доход. Банки рассчитывают срок кредита, исходя из платежеспособности клиента. 40% заявленных доходов семьи должно оставаться на «жизнь», 60% дохода пойдут на погашение ипотеки.

Получая  кредит на покупку жилья на длительный срок, клиент снизит величину ежемесячного взноса. Переплата по кредиту составит значительную сумму, но нагрузка на семейный бюджет будет снижена.

Проблема №2: справка о доходах

Сегодня ряд банков не требует официальной справки о доходах для оформления кредита. Но озвучивать сумму заработка и место работы придется. Проверку проводит служба безопасности банка. Ее сотрудники выяснят, работает ли человек в указанной компании. Проверке подвергнется и названный уровень дохода.

Заявитель, попытавшийся обмануть банк, заносится в “черный список”. Доступ к перечню имеют и другие банки. Обнаружив заемщика в “черном списке” учреждения, они могут отказаться в предоставлении займа. Поэтому не стоит сообщать банкам ложную информацию.

Проблема №3: объект залога

Покупаемая недвижимость должна соответствовать требованиям банка. Ипотека предоставляется на юридически “чистую” недвижимость.

Покупаемое жилье не должна быть в залоге или находится под арестом.

Лица, имеющие право претендовать на жилье, обязаны присутствовать на сделке или передать права по нотариальной доверенности представителю.Проверить чистоту жилья может риелторское агентство.

Банк может выдвигать и дополнительные требования. Организация обращает внимание на:

  • вид жилья;
  • период застройки;
  • стройматериалы, из которых построен дом.

Выбрав квартиру в строящемся доме, предстоит иметь дело с застройщиком. Кредитные организации осторожно относятся к таким сделкам. Выдача займов на недостроенное жилье связана с риском для компании. Чтобы повысить вероятность одобрения, нужно выбирать застройщиков, прошедших аккредитацию в кредитном учреждении.

Проблема №4: дополнительные расходы

Траты на оформление ипотечного кредита заключаются на только в переплате и первоначальном взносе. Существует ряд дополнительных расходов, делящихся на банковские и небанковские. В состав первого вида трат входят:

  • плата за рассмотрение заявки;
  • комиссия за ведение ссудного счета;
  • плата за проверку документов;
  • комиссия за открытие сейфовой ячейки;
  • плата за регистрацию сделки.

Перечень банковских расходов и их размер различается в разных банках. Список дополнительных трат прописывается в кредитном договоре. Отсутствие перечня в документе делает требование покрытия банковских расходов незаконным.

Использование услуг риелторов и ипотечных брокеров приведет к дополнительным тратам. Значительные расходы заемщик несет и при оформлении объекта недвижимости.

Существенной статьей расходов может стать страхование недвижимости. По банковским правилам залог должен быть застрахован. Полис приобретается на 1 год и продлевается до момента полного погашения ипотеки.

Проблема №5: кредитный договор

Кредитный договор нужно тщательно читать перед подписанием. Предотвратить возникновение неприятных моментов поможет посещение независимого юриста перед началом сотрудничества с банком.

Кредитные организации позволяют погашать кредит раньше срока. Но, за выполнение манипуляции, могут налагаться штрафы. Нюанс нужно уточнить перед подписанием кредитного договора.

Банк может заставить клиента погасить имеющийся долг досрочно. Обычно требование предъявляется в следующих ситуациях:

  • заемщик допустил больше 3 просрочек по кредиту в год;
  • клиент отказался от приобретения полиса или продления страховки объекта залога;
  • клиент нарушил условия использования залогового жилья.

Банк может повышать установленный размер переплаты в одностороннем порядке. Узнать о наличии права можно, изучив кредитный договор. Если в нем указано, что ставка плавающая, кредитная организация обладает возможностью в одностороннем порядке изменять размер переплаты по кредиту. Подписав подобный договор, клиент соглашается на ежегодную корректировку величины ставки.

Покупая жилья в ипотеку, заемщик не становится его полноправным хозяином. Без согласия банка нельзя:

  • сдавать жилье в аренду;
  • делать капитальный ремонт;
  • прописать человека;
  • продавать квартиру.

Выполнение действий без получения разрешения чревато штрафами и досрочным расторжением кредитного договора с требованием погашения оставшейся суммы долга.

Проблема №6: требования к заемщику

Ряд банков требует оформление страхования жизни заемщика. Покупка полиса приведет к дополнительным тратам.

Продавец недвижимости должен быть оповещен о том, что сделка будет совершена за счет ипотечных средств. Некоторые продавцы отказываются принимать участие в манипуляции.

Источник: https://biznes-prost.ru/nyuansy-ipotechnogo-kreditovaniya-i-podvodnye-kamni.html

Тонкости получения ипотечного кредита

Тонкости получения ипотечного кредита

Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту – лишь надводная часть айсберга. Есть еще целый спектр дополнительных расходов, сопутствующих ипотеке. О них шла речь на семинаре «Сколько стоит ипотека», который состоялся 2 июня в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».

Прежде всего речь идет о кредитных брокерах, то есть специалистах, которые помогают клиентам подобрать кредитную программу под конкретные объекты, по уровню дохода заемщика и его прочим индивидуальным особенностям.

«Сегодня около 50 банков в Петербурге кредитуют по ипотечным программам. Разобраться в них неподготовленному человеку достаточно сложно. Конечно, если есть время, можно и самостоятельно попробовать, но лучше доверить это дело профессиональному брокеру.

Он постоянно «мониторит» все ипотечные программы, участвует в семинарах различных банков, имеет сертификаты. Он в курсе всех скидок и акций. А сыграть на этом может клиент», – считает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. Оплата за их услуги в среднем по Петербургу составляет 20-30 тыс. руб.

, у части брокеров оплата зависит также от суммы кредита (например, 2%, но не менее 30 тыс. – весьма распространенный вариант).

Как правило, знакомство с ипотечным брокером начинается с бесплатной консультации. На ней специалист – в общем и целом – расскажет о программах различных банков, рассчитает оптимальный платеж при данной зарплате, размере первоначального взноса и стоимости недвижимости. То есть, в принципе, сформирует ваши представления по ипотеке, так как процесс это весьма непростой.

Второй шаг – это выбор оптимальной программы, потому что даже у одного банка их, как правило, несколько.

Брокер (на сей раз уже не бесплатно, а лишь после оформления договорных отношений) также может предложить альтернативу – скажем, потребительское кредитование. Поможет он и собрать документы, правильно подать заявку.

Заполнить анкету, сформировать полный пакет документов – это не так просто, как может показаться. Неправильно оформленная заявка вполне может явиться причиной отказа в выдаче заветного кредита.

Наконец, третий этап – получение одобрения банка.

При неблагоприятном развитии событий брокер сможет подобрать аналогичный продукт другого банка либо просто другую программу той же кредитной организации.

Случаев, когда ипотеку получали не с первого, а с третьего-четвертого раза, предостаточно. Если все хорошо, то можно переходить к подбору недвижимости, страхованию, оценке и сделке с застройщиком.

Итак, почему же ипотечный рынок предпочтительнее осваивать при помощи профессионалов? В первую очередь потому, что ваши затраты могут быть многократно компенсированы… самим брокером.

«Попробую показать это на конкретном примере. Возьмем объект на вторичном рынке, который стоит 3 млн руб. Первоначальный взнос – 30%. Срок кредита – 15 лет. Берем два разных банка.

В первом ставка 13,75% годовых, а переплата за весь срок составляет 4,1 млн руб. А во втором ставка 11,5%, переплата составит 3,3 млн. Экономия составляет, таким образом, 800 тыс. руб.

И шансов на то, что такую программу найдет вам брокер, гораздо больше, чем вы сами», – говорит Оксана Викулова.

В произвольной форме

Вообще, проценты по ипотечному кредиту могут меняться в ту или иную сторону сразу по нескольким причинам. Прежде всего процент зависит от срока кредитования. Чем он дольше, тем выше ставка. Зато с первоначальным взносом все наоборот: чем он больше, тем меньше переплата. Есть зависимость и от категории заемщика.

Для клиентов банка (например участников зарплатных проектов) ставка ниже. Наконец, немаловажным является способ подтверждения дохода. Далеко не все банки требуют обязательного представления справки 2НДФЛ, но без нее ставка будет выше, так как риски банка в этом случае повышаются.

Кстати, брокер может специально подобрать такие банки (и продукты), которые принимают подтверждение дохода по своей форме или в произвольном виде.

«Что касается серых и черных зарплат, то не только мы, но и многие наши коллеги здесь предельно лояльны и рассматривают любые способы подтверждения дохода – от справки 2НДФЛ до заявлений в свободной форме.

А индивидуальные предприниматели могут подтверждать доходы не только официальной налоговой декларацией (ведь при вмененном доходе там может быть символическая тысяча рублей), но и, скажем так, по тем данным, которые действительно фигурируют в бизнесе», – уверяет начальник управления ипотечного кредитования АКБ «Абсолют Банк» Дмитрий Алексеев.

Кроме того, требования к заемщикам у разных банков порой диаметрально противоположны. Если по возрасту все более или менее ясно (от 21 до 65 лет), то вот с регистрацией потенциального клиента несколько сложнее.

Большинство банков работает только с петербуржцами или жителями области, но есть и такие, для кого это непринципиально. Считанное число банков (но они есть!) работают и с иностранными гражданами.

Ограничения по стажу работы у большинства кредитных организаций составляет шесть месяцев непрерывного стажа на одном месте. Однако есть исключения, когда кредит может получить и тот, кто работает всего месяц.

Впрочем, по мнению многих экспертов, ипотечный брокер – вовсе не панацея и не способ стопроцентного одобрения вашей заявки. А всего лишь помощник, который может помочь сэкономить время, деньги и нервы. «Помните, что вам нужно жилье, а не кредит. Начинать нужно с этого.

Вести себя как брокер, то есть ходить по банкам, составлять некие сравнительные таблицы, бессмысленно, если не отдавать себе отчет, что программа нужна под вашу конкретную ситуацию, под конкретный доход.

Даже для того чтобы узнать, нужен ли для оформления ипотеки военный билет молодому человеку 25 лет, нужно обойти или обзвонить все банки: одни его требуют, другие – нет», – подчеркивает президент ГК «ЮРИНФО» Павел Штепан.

Сделай сам

Собственно, брать или нет себе отнюдь не бесплатного помощника – решать вам. Во многих случаях этого вовсе не требуется, особенно если у вас действительно много свободного времени на изучение ипотечных продуктов, большинство из которых можно, поискав, обнаружить в интернете. Да и алгоритм подачи заявки вам легко объяснят в любом банке.

«У нас, например, для того чтобы получить одобрение кредита, нужно представить всего четыре документа: заполненную анкету банка, паспорт, справку о доходах и копию трудовой книжки.

В свое время, когда я сам брал ипотеку, сбор документов занял всего полтора часа. Труда это никакого не составляет.

Тем более что заявку на кредит можно отправить через интернет, отправить в отсканированном варианте персональному менеджеру, ну, или лично доставить в отделение банка», – говорит Дмитрий Алексеев.

В большинстве кредитных организаций к клиенту прикрепляется персональный менеджер, который ведет сделку от начала до конца. Причем именно сделку по приобретении жилья, а не только по получению кредита. Так, он сам может помочь клиенту с выбором квартиры.

То есть, конечно, не будет брать на себя функции риэлтора, но может посоветовать, какая квартира банку подойдет, а какая – нет. Он расскажет о рисках, в общем, окажет профессиональную поддержку.

Юридическую экспертизу квартиры также проводит сотрудник банка в течение одного-двух дней, причем почти всегда – совершенно бесплатно.

Что касается очередности выбора жилья и банка, то здесь многое зависит от того, какую именно квартиру вы собираетесь приобретать.

По новостройкам целесообразно начинать выбор банка от объекта, а уже потом уже выбирать между теми банками, которые при нем аккредитованы.

Потому что далеко не факт, что ваш любимый банк будет кредитовать под данный объект, где нельзя сразу оформить право собственности.

Со вторичным рынком, где такое право можно оформить немедленно, все ровно наоборот. Сначала следует добиться положительного решения банка, а потом уже с документом на руках (действует три-четыре месяца) подбирать себе нужный дом и квартиру.

Впрочем, Павел Штепан рекомендует начинать даже не с выбора объекта. «Необходимо составить смету сделки до того, как вы потратите первый рубль. Вы должны представлять, сколько будет стоить жилье, которое вы хотите купить, сколько будет стоить риэлтор, страховщик, ипотечный брокер, нотариус, государственная регистрация, банковская ячейка», – разъясняет он.

Ставки в большинстве петербургских банков варьируются от 9,9% до 13,5% годовых. Сумма, как правило, начинается от 100 тыс. руб. с пределом в 30 млн руб. Сроки – от 1 месяца до 25 лет. При этом досрочному погашению кредитов большинство банков уже не препятствует.

«Как правило, у банков отсутствует мораторий на досрочное погашение. Либо же он составляет не более шести месяцев. Если вы можете выплачивать досрочно, нужно выплачивать.

Желательно, чтобы в договоре с банком был пункт о возможности рефинансирования кредита. Так как сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 12-13%, а через три года, если все пойдет хорошо, она будет 9-10% годовых.

Тогда вам будет выгодно взять кредит в другом банке и продолжать платить 9%», – считает Павел Штепан.

В принципе, если заемщик уже выбрал квартиру и с этим объектом приходит в банк, то срок выхода на сделку составляет в среднем 1,5-2 недели. Однако иногда обеим сторонам удается уложиться даже в рабочую неделю.

Сколько набегает…

Сопутствующие затраты при оформлении ипотечного кредита абсолютно неизбежны. В среднем в Петербурге единовременная комиссия за выдачу составляет от 0,5% до 2,5% от суммы кредита, но у некоторых банков ее нет вообще. Но это, скорее всего, означает, что «недополученные» деньги банк себе все равно с вас возьмет – просто иным способом.

«Могу привести пример. Есть такая программа в одном из банков – «Военная ипотека». Там нет практически никаких дополнительных комиссий. Но зато переплата по процентам превысит миллион – по сравнению с конкурентами. И это можно подсчитать, только имея ипотечный калькулятор, которым надо еще уметь пользоваться», – напоминает Павел Штепан.

Также необходимо будет заплатить за оценку объекта недвижимости (от 3 до 6 тыс. руб.). Стоимость банковской ячейки составляет 1,5-2 тыс. руб. Примерно в такую же сумму обойдется регистрация в Росреестре и услуги нотариуса.

Отдельно нужно остановиться на страховании – неотъемлемой части ипотеки. Все банки требуют страховать так или иначе либо предмет залога, либо жизнь и здоровье заемщика. Как минимум – приобретаемую квартиру (от пожара, залива, взрыва, вмешательства третьих лиц). Исключение составляет лишь тот период, когда дом еще строится. Тогда квартиры не существует физически, так что и страховать нечего.

Страховая сумма, как правило, устанавливается на уровне размера кредита. Но если заемщик настаивает, она может быть повышена до уровня рыночной стоимости готового объекта. Эта разница, в случае наступления страхового случая, выплачивается не банку, но уже страхователю.

Самый часто встречающийся страховой случай – это потеря трудоспособности (наступление инвалидности 1-й или 2-й группы). Так что банки чаще требуют страховать жизнь и здоровье своего клиента.

По желанию заемщика в договор может быть включен пункт о временной потере трудоспособности в результате несчастного случая (когда больничный продолжается более 30 дней).

В этом случае, начиная с 31-го дня, страховщик выплачивает 0,1% страховой суммы ежедневно.

«Страхование от несчастного случая и потери нетрудоспособности стоит дифференцированно для женщин (от 0,14% от суммы страхового договора в год) и мужчин (0,163%). По страхованию имущества, соответственно, от 0,15% до 0,19% годовых.

Если взять такого усредненного заемщика, мужчину 35 лет, то по комплексному страхованию он заплатит 0,7% (0,6% для женщины). То есть при среднем размере кредита в 2 млн руб. выплаты в год составят 13 тыс. руб. (женщина будет платить 12 тыс. руб.

)», – поясняет начальник управления партнерских продаж Северо-Западной дирекции ОАО «СК Росно» Алена Соколова.

В случае наступления смерти страховщик выплачивает банку остаток непогашенной задолженности по кредиту, а квартира остается в собственности семьи погибшего. Также страхуется утрата права собственности на объект недвижимости. Например, в результате аннулирования сделки судом. Хотя это – самый редкий страховой случай в Петербурге.

Павел Гинёв

Источник: https://www.Sravni.ru/novost/2011/6/20/tonkosti-polucheniya-ipotechnogo-kredita/

Аннуитетная схема погашения кредита: что это и как она вас грабит?

Приветствую! На днях бывшая одноклассница попросила помочь с выбором кредитной программы (ей немного не хватало на покупку квартиры). Мы обсудили все нюансы: банки, сроки, сумму, процентную ставку и требования к заемщикам. Добрались, наконец, до схемы погашения. И тут я очень удивился, услышав: «А какая разница? Пусть будет аннуитет. Удобно же – каждый месяц одна и та же сумма»!

Пришлось прочитать краткую лекцию и показать разницу в цифрах. Может, я слегка и перегнул палку, но понимать, чем опасен аннуитет, нужно всем! Итак, аннуитетная схема погашения кредита что это, и почему ее не стоит выбирать?

Суть аннуитета

При аннуитетной схеме ежемесячный платеж по кредиту составляет одну и ту же сумму (например, 1 000 рублей). И на протяжении всего срока кредитования Вы будете вносить в кассу банка все те же 1000 рублей.

Аннуитетный платеж включает в себя и «тело» кредита, и проценты по нему. Со временем меняется лишь соотношение этих двух «ингредиентов». Например, в первые месяцы 800 рублей будет идти на погашение процентов и всего 200 – на тело кредита. А ближе к концу срока, наоборот, 800 рублей в платеже пойдет на остаток долга и только 200 «съедят» начисленные проценты.

Любой аннуитетный платеж устроен таким образом, что львиная доля процентов приходится на первую половину срока кредитования. Фактически банк «авансом» получает плату за предоставленный Вам кредит.

Преимущества и недостатки аннуитетной схемы погашения

Плюсы:

  • Проще вести семейную бухгалтерию и планировать расходы
  • Равномерная финансовая нагрузка на весь период кредитования
  • Небольшой выигрыш в ситуации высоких темпов инфляции

Минусы:

  • Общая переплата по кредиту за весь срок будет выше, чем при классической схеме. Причем, чем длинней срок кредита (например, ипотека на 20 лет), тем серьезней будет разница
  • Досрочное погашение при аннуитете не так выгодно, как при «классике».

    Погашая кредит досрочно, заемщик лишь сокращает срок кредитования. По сути, он выплачивает последние аннуитетные платежи наперед.

    Но при этом все равно не может пропустить один-два последующих месяцев погашения

  • Рассчитать аннуитутный платеж самостоятельно сложнее, чем дифференцированный
  • Примерно половину срока погашения заемщик платит проценты банку, а не уменьшает остаток задолженности

Чем это плохо? Допустим, Вы по каким-то причинам перестали погашать свой кредит через полгода после его оформления. Или, наоборот, хотите закрыть его полностью и досрочно.

Вас ждет неприятный сюрприз! Оказывается, после шести месяцев регулярных платежей Вы остались должны банку почти столько же, сколько вначале. Так уж несправедливо устроен аннуитет.

Как посчитать размер аннуитетного платежа?

Для расчета аннуитета есть специальная формула, которую я приводить здесь не буду.

Гораздо проще определить размер своего будущего аннуитетного платежа с помощью кредитного калькулятора (в Интернете их ). К слову, очень рекомендую использовать этот удобный инструмент перед оформлением любого кредита!

Туда можно вбить не только сумму, срок и размер процентной ставки. Но и выбрать схему погашения (аннуитет или дифференцированная), учесть инфляцию, добавить комиссии и даже запланировать досрочное погашение. Ну, и конечно, детальные графики платежей (с делением на «тело» кредита и проценты) тоже отображаются онлайн.

А еще для расчета аннуитета можно использовать удобную формулу (любимая таблица Excel).

Допустим, Вы хотите оформить кредит на 100 000 рублей под 16% годовых на пять лет (60 месяцев). Забиваем в любой пустой ячейке Excel такое «заклинание»: =ПЛТ(0,016; 60; -100000). Жмем Enter и получаем размер ежемесячного платежа: 2605 рублей 7 копеек. Расчет готов!

А вот узнать актуальное соотношение в этих 2605 рублях «тела» кредита и процентов можно либо у сотрудника банка, либо в распечатке графика платежей.

Переплата по аннуитету всегда выше, чем по классической схеме!

Чтобы не быть голословным, используем кредитный калькулятор с разными схемами погашения.

Пример №1. Маленькие суммы и короткие сроки

Оформляем символический кредит в Сбербанке на 20 000 рублей на 2 года под 20% годовых. По аннуитетной схеме конечная переплата составит 4430 рублей (для удобства цифры я буду округлять). По дифференцированной – 4160 рублей. Согласитесь, разницей в 270 рублей вполне можно пренебречь.

Пример №2. Крупные суммы и короткие сроки

Мы решили, что 20 000 рублей – это мало и берем в кредит уже на 200 000 рублей на те же два года и под 20% годовых. За два года аннуитета мы переплатим банку 44 200 рублей. А если выберем классическую схему, то переплата составит 41 600 рублей. Разница — 2600 рублей. Не так уж и много, но сам факт…

Пример №3. Крупные суммы и длинные сроки

А теперь давайте «замахнемся» на ипотеку. Кредит в 2 000 000 рублей мы берем на 20 лет под 14% годовых (стандартная ставка для ипотеки).

Погашая такой кредит равными аннуитетными платежами, мы переплатим банку 3,961 млн. рублей. Дифференцированная схема погашения снижает размер конечной переплаты до 2,811 млн. рублей. Разница — 1,15 млн.

рублей! Согласитесь, миллион рублей стоит того, чтобы при оформлении «длинных» кредитов всегда выбирать дифференцированную схему погашения. Общая же стоимость покупки в результате вырастает вдвое…

невольно задумаешься — «А может накопить?».

В каких случаях аннуитет выгоден?

Выбирая схему погашения кредита, надо понимать, что аннуитет всегда выгоден банку, а не заемщику! Но только в двух случаях аннуитет – меньшее из двух зол:

  1. При оформлении небольшого по сумме займа на короткий срок. Разница в переплате с классической схемой будет небольшой, а погашать кредит равными частями гораздо удобнее
  2. У Вас нет возможности вносить большие платежи в первые месяцы погашения кредита (не позволяет размер дохода)

Мое личное мнение

Скажу по личному опыту и опыту своих знакомых. Аннуитет оправдан только при оформлении коротких и небольших займов (например, на покупку бытовой техники в магазине), хотя я вообще не советую брать кредиты под такие цели. Платежи-«близнецы» удобно учитывать при составлении семейного бюджета. А небольшую разницу в конечной переплате можно считать «платой за комфорт».

Все другие виды кредитов: ипотека, автокредиты, «длинные деньги» на бизнес должны оформляться только с дифференцированной схемой погашения!

Во-первых, это дешевле!

Во-вторых, с первого же погашения Вы платите банку «честные» проценты. Ровно столько, сколько «накапало» на остаток кредита.

В-третьих, появляется стимул закрыть кредит досрочно. В дифференцированной схеме после каждого досрочного погашения (частичного, а не полного) платеж наглядно уменьшается. А проценты начисляются на уменьшенное «тело» кредита уже со следующего месяца. При аннуитете же досрочное погашение лишь сокращает срок погашения. Так зачем платить больше?

А какую схему погашения обычно выбираете Вы?  и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в соцсетях!

Источник: http://capitalgains.ru/obrazovanie/lichnye-finansy/annuitetnaya-shema-pogasheniya-kredita.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть