Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта решения проблемы

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке?

Dariusz Jarzabek/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму.

Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected] Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку или 8 способов выйти из ипотечного рабства

Продавать квартиру в ипотеке или нет – этот вопрос каждый собственник решает самостоятельно.  Мотивация здесь может быть разной – от простой экономической подоплеки до жизненных обстоятельств, когда нужно срочно расстаться с имуществом, находящимся в залоге у банка.

Главное – продать квартиру в ипотеке можно. Не верьте банку или риэлторам, которые могут говорить, что это незаконно или невозможно. Избавление от ипотечного рабства – возможно.

Продать квартиру в ипотеке возможно, это касается даже ипотеки Сбербанка. Далее вы узнаете как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Прежде чем перейти к детальному разбору потенциальных схем по продаже залоговой недвижимости, нужно заметить, что в России сделки по продаже квартир под залогом банка, не урегулированы законом в достаточной мере, а потому собственник квартиры зачастую становится заложников кредитной организации на 15-20-30 лет.

Точнее, теоретически ипотека законом урегулирована: есть отдельный Федеральный закон «Об ипотеке» – достаточно приличный по объему и старый, есть общие положения в Гражданском кодексе РФ, но практические части реализации законов не проработаны.

Например, в 2015 году были изменения в общие правила о залоге в ГК РФ, и по многим моментам нормы о залоге и ипотеке стали противоречить друг другу, не говоря уже о практике их применения.

Основная проблема купли-продажи имущества под залогом состоит в том, чтобы ни одна сторона – ни должник, ни покупатель, ни банк не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами.

Сейчас же заемщик оказывается зависим от позиции банка и даже в случае полнейшей негибкости позиции последнего, не может ничего предъявить ему, кроме как пресловутое «злоупотребление правом», которое будет практически невозможно доказать на практике в жалобах или даже в суде. Именно поэтому с полной долей уверенности текущее состояние зачастую можно назвать современным «ипотечным рабством». Разберем же пути возможного выхода из этой ситуации.

Первый вариант

– самый простой вариант с точки зрения банка и однозначно сложный с точки зрения покупателя. При этом варианте, кто-то должен погасить долг по ипотечному кредиту за должника, и только после этого банк снимает обременение с объекта недвижимости (дома, квартиры), что делает возможным совершить сделку купли-продажи без рисков для покупателя.

Этот вариант является логически следующим из требований закона и простым для понимания. Его как единственно возможный рассматривают многие отделения Сбербанка России (хотя и здесь есть нюансы, о которых сказано ниже). Автору приходилось сталкиваться вообще с полным непониманием со стороны этого уважаемого госбанка: “Как это вы хотите продать ипотечную квартиру? Она же не ваша”.

Автор столкнулся с такой ситуацией, когда подмосковное отделение Сбербанка предлагает этот вариант погашения как единственный, банк не идет на переговоры с заемщиком и отказывается от любых льготных сценариев (например, в виде сделки через депозитные ячейки) снятия обременения по квартире.

Все дело в том, что – это единственный вариант, предусмотренным регламентами Среднерусского банка Сбербанка России (Сбербанк в Подмосковье подчиняется именно ему), в то время как Московский Сбербанк России имеет более гибкий подход. Отсюда вывод – не берите ипотеку в Сбербанке в Подмосковье, если имеете возможность обратиться в Сбербанк в Москве. Для других регионов тоже могут быть свои особенности.

В этом случае вариантов погашения кредита можно назвать несколько:

  • уговорить покупателя дать авансом выкупную сумму до сделки с оформлением этого в виде заключения предварительного договора купли-продажи – риск покупателя огромный, маловероятно, что вы найдете такого желающего без существенной скидки;
  • извернуться самому, например, взять потребительский кредит для погашения долга, если он незначителен по сумме;
  • найти посредника в виде риэлторской компании, которая погасит за вас долг и за соответствующую комиссию (вероятно до 5 % и до 20 % от суммы сделки) выступит посредником по сделке с вашим покупателем, взяв на себя все риски и общение с банком.

Опытные риэлторы могут помочь также организовать сделку по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом, по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке или по продаже доли квартиры в ипотеке.

Для детальных расчетов можете воспользоваться калькулятором погашения ипотеки на нашем сайте, который может помочь Вам с оценкой затрат и потенциальной экономии после продажи ипотечной квартиры, а также рекомендуем почитать о возврате уплаченных процентов при досрочном погашении.

Второй вариант

– продажа квартиры с обременением через договор продажи ипотечной квартиры с последующим его снятием после погашения долга и получения соответствующих документов от банка-кредитора.

Этот вариант однозначно снижает ликвидность квартиры, но, тем не менее, он также может быть приемлем с точки зрения обеих сторон, особенно если в качестве посредника выступает нотариус, а стороны договорятся по цене.

Изначально следует отметить, что с точки зрения законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью, нет никаких препятствий для регистрации купли-продажи недвижимости, которая находится под обременением банка. Соответственно в этом случае, новый покупатель получает вместе с квартирой все риски того, что заемщик перестанет платить ипотечный кредит, а взыскание банком будет обращено уже на его квартиру.

В связи с этим, есть логичное правило для такого рода сделок – покупатель не должен получить сразу всю сумму денег за продажу квартиры (разницу между выкупной стоимость и суммой кредита), пока кредит не будет погашен, а обременение с квартиры не будет снято в Росреестре.

Дополнительные гарантии может дать участие в сделке нотариуса. В этом случае, сторонам рекомендуется воспользоваться его услугами, в том числе для передачи денег в погашение кредита через депозит, а также с учетом значительного ускорения сделки при его посредничестве.

Третий вариант

– замена заемщика по ипотеке. Фактически это продажа квартиры по ипотеке, только заемщиком выступает новый покупатель.

В этом случае покупатель платит только ту часть выкупной цены, которая причитается продавцу за пределами долга, а долг банку выплачивает в виде ипотеки покупателем как новым заемщиком.

Такой вариант сделки подойдет для той ситуации, если покупатель не имеет 100 % суммы на покупку квартиры в наличии, а использует кредитные средства. В этом случае «сам Бог велел», чтобы была произведена замена заемщика, особенно, если сумма долга будет примерно равноценной.

Несмотря на то, что все в этой схеме хорошо и даже для банка, поскольку он не теряет привлеченного заемщика и продолжает получать процентные доходы, но схема зачастую категорически не нравится банкам.

Банки говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого нужно изучать, проверять, и условия предоставления ему кредита будут совсем другие.

Вполне может оказаться, что банк просто не сможет связать две сделки по погашению кредита и выдаче новой ипотеки заемщику в единое целое (не знает как провести трехстороннюю переуступку долга), поскольку такая история будет отсутствовать в его внутренних регламентах и документах (что особенно характерно для госбанков – Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка и др.), а значит невозможно будет получить положительное решение кредитного комитета.

Четвертый вариант

– самый распространенный и наиболее реалистичный – это использование в сделке депозитных ячеек банка-кредитора.

В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. В общем виде схема выглядит так, что покупатель закладывает в две разные ячейки суммы денег, соответствующие выкупной стоимости квартиры – первая часть пойдет для банка в погашение кредита, вторая часть – для продавца, но только после регистрации сделки и снятия обременения.

После закладки денег в депозитарную ячейку, имея гарантии, банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры, а покупатель и продавец – одновременно документы для регистрации новой сделки. Банк забирает свою часть средств в погашение кредита из первой депозитной ячейки.

Только после регистрации необременной залогом квартиры на нового покупателя, продавец получает из второй депозитной ячейки свою часть средств.

Данная схема является наиболее распространенной в текущей банковской практике и широко используется коммерческими банками. Как правило, сама операция с депозитными ячейками становится платной и может составить 0,5-2 % от суммы сделки.

Пятый вариант

– альтернативная сделка под контролем банка. Фактически это означает продать квартиру, купленную в ипотеку и купить другую.

До кризиса такие сделки совершались, как правило, с улучшением жилищных условий заемщика – заемщики по договоренности с банком продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку соответственно становился больше.

Сегодня появились сделки с обратной тенденцией, когда заемщик, попавший в сложную ситуацию, объясняет банку, что текущую квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилье поменьше, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг.

Как правило, при такого рода сделках банк может дать согласие на снятие обременения с текущей заложенной квартиры до погашения долга, при одновременной регистрации залога на новый объект недвижимости. В этом случае, все участники альтернативной сделки сдают свои договоры на регистрацию в Росреестр одновременно.

Также банк может дать согласие на последующий залог недвижимости, то есть на повторную ипотеку, если сумма долга по ипотеке перед ним невелика по сравнению со стоимостью квартиры, т.е. залог квартиры явно избыточен по объему. Тогда можно рассмотреть кредит под залог в другом банке.

Шестой вариант

– не платить кредит и дождаться принудительного взыскания.

Основной плюс этого подхода – не нужно ничего делать, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов.

Минусов же гораздо больше:

  • жилье будет продано с торгов, что не предполагает того, что за него будет выручена приличная цена – торги проводятся в ограниченное время и без целеполагания на результат;
  • для банка обязательно лишь покрыть непогашенный кредит с процентами и ориентироваться он будет на залоговую стоимость из Закладной с дисконтом;
  • заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и исполнительных сборов от службы судебных приставов.

Продолжение статьи о еще двух очень интересных методах продажи ипотечной квартиры и о роли нотариуса в сделке читайте в продолжении статьи.

 

Источник: http://calculator24.ru/2016/11/27/kak-pokonchit-s-ipotechnym-rabstvom-vosem-metodov-prodazhi-kvartiry-iz-pod-ipoteki/

Как продать ипотечную квартиру — способы быстро избавиться от ипотеки

Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» под редакцией от 7.05.2013 года № 102-ФЗ, у заемщика есть право использования заложенного имущества. В его обязанности также входит содержание имущества в надлежащем виде.

Продажа третьим лицам или утрата является незаконным действием, что защищает банк, выдавший ипотечный кредит, и согласно ст. 301-303 ГК РФ отчуждение возможно лишь в пользу банка, являющегося залогодержателем.

Однако, существуют ситуации, когда банк может пойти навстречу заемщику и выдать разрешение на продажу квартиры, находящейся в ипотеке.

Почему продают ипотечные квартиры?

Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

  • Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
  • Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
  • Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания.

А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком.

Причем сделать это необходимо до принятия залогодержателем дополнительных мер на основании ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

Если с самого начала заемщик, являющийся участником долевого строительства, ставит перед собой цель получить прибыль, то ему желательно продать недвижимость до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это вызвано тем, что переоформить договор цессии не составит особого труда в отличие от получения необходимого пакета документов на готовое жилье, введенное в эксплуатацию.

Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

Способы как продать ипотечную квартиру

Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

  1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры — когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
  2. Досрочное погашение ипотечного кредита — заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
  3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору — заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
  4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) — будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.

Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

Самостоятельная продажа ипотечного жилья

Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки.

На деле все происходит гораздо проще. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца.

Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки.

Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение.

Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения.

Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны.

Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме.

Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

Продажа обязательств по ипотечному кредиту

Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

  1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
  2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

Продажа квартиры с помощью банка

Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени.

В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения.

Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

Источник: http://www.papabankir.ru/ipoteka/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Как продать ипотечную квартиру?

Один из главных признаков кризиса на рынке недвижимости – растущие долги заемщиков по ипотеке. Что делать, если платить ипотеку вдруг стало не по карману? Выходом из такой ситуации может стать продажа залоговой квартиры.

В банк!

Допустим, человек потерял источник доходов, и выплачивать ипотечный кредит ему стало нечем. Что делать? Куда обращаться? В первую очередь – в банк, выдавший заем.

«Когда человек попадает в подобную  ситуацию, у него всегда есть возможность  либо договориться с банком о реструктуризации существующего кредита, либо принять решение о продаже этой недвижимости», – рассказала Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.

Если реструктуризация (то есть изменение условий кредита) не решит проблему, остается одно – квартиру, приобретенную в кредит, продавать.

Тяжелый случай

Когда ипотечник не контролирует ситуацию и задерживает платежи по кредиту, дело может дойти до реализации квартиры по решению суда. Это, пожалуй, самый негативный и невыгодный для собственника вариант, так как продажей занимается сам банк. Он ищет покупателя через аукцион, а  начальную стоимость жилья определяет суд.

Собственник (продавец), правда, может ее поднять, но если на первых торгах квартира не будет продана, то на вторых цена понизится на 10%. Если и после этого покупатель не найдется, банк сам выкупит квартиру, но уже на 25% дешевле начальной стоимости.

То есть кредит будет погашен, но продавец скорее всего никаких денег не получит.

Сделка на троих

Чаще всего на нашем рынке пользуются схемой реализации ипотечной квартиры, где участвуют три стороны: продавец (собственник квартиры), покупатель и залогодержатель (банк). Порядок действий при этом следующий.

Владелец квартиры должен сообщить в банк о своем решении, объяснить причины продажи и подать заявление о возможности реализации жилья из-под залога. Как правило, банки не возражают.

Получив согласие банка на досрочное погашение кредита (допустим, ипотека выдана на 10 лет, а  прошло только три года), необходимо найти покупателя, который готов оплатить долг банку до заключения договора купли-продажи (это необходимое условие, так как квартира находится в залоге).

Как искать покупателя – самостоятельно или через агентство недвижимости – продавец решает сам. «Чтобы не доводить дело до крайностей (продажи по решению суда), лучше обратиться к профессиональным риелторам и осуществить продажу на максимально выгодных для себя условиях», – считает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». 

Когда покупатель найден, стороны заключают договор задатка, который равен сумме долга банку. Чтоб обезопасить себя, лучше заверить этот документ у нотариуса. Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки», обращает внимание на то, что в договоре задатка должны быть обязательно указаны:

 — обязательства продавца (он обязан продать квартиру покупателю после снятия с нее обременения в регистрационной палате);

— сумма квартиры и порядок расчетов;

— срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.

Далее продавец и покупатель идут в банк для погашения долга продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Следующая инстанция – регистрационная палата, куда участники сделки вместе с представителем банка, предъявив пакет документов, обращаются для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца. Оставшиеся после продажи денежные средства (за вычетом суммы задатка, то есть долга по кредиту) получает продавец.

Что теряем?

Главный вопрос – много ли теряет заемщик в случае продажи квартиры из-под залога? «Только проценты, которые он заплатил банку за пользование кредитом в период его действия», – поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

 Многое зависит еще от условий кредитования, от ставки, от того, на каком этапе продается квартира.

Большая часть процентов выплачивается в первые годы, соответственно, чем раньше состоится продажа с начала обслуживания кредита, тем больше ипотечник потеряет денег (так как сумма долга в этот период уменьшилась не намного).

Естественно, имеет значение и ситуация на рынке, и текущие цены: если жилье с момента оформления ипотеки сильно выросло в цене, то можно остаться в хорошем плюсе. А вот тянуть время – себе дороже, за просрочки платежей могут быть дополнительные штрафные санкции от банка.

Как предупреждает Светлана Бирина, иногда квартиру из-под залога приходится продавать с дисконтом – обычно в пределах 10%. Эта мера вынужденная, например, когда сроки поджимают, или когда сумма задолженности со стороны заемщика большая – от 5 млн рублей и выше.

Вариант с обменом

Наверное, в случае финансовых затруднений многие заемщики согласились бы  обменять одну ипотечную квартиру на другую, поскромнее, и тем самым уменьшить размеры платежей. Или перевести кредит на другого заемщика-покупателя. Но пока подобных  схем банки на практике не предлагают.

«Чтобы поменять одну ипотечную квартиру на другую, необходимо продать  жилье из-под залога, получить одобрение на новый ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку поменьше и подешевле», – отмечает Мария Литинецкая.

У владельцев дорогих ипотечных квартир есть возможность обойтись и без нового займа. Допустим, жилье бизнес-класса можно продать из-под залога, полностью погасить долг банку, а на оставшиеся денежные средства приобрести квартиру экономкласса – подешевле и меньшей площади.

Мария Андреева

Каким новостройкам доверять в кризис?

Пережидаем кризис: как вместе снимать квартиру?

Как уменьшить счета за элетричество?

Как повлияют на рынок недвижимости новые законы?

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17528/kak_prodat_ipotechnuju_kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть