Уступка права требования и ипотека: 2 ракурса одного вопроса

Содержание

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита.

Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина.

Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу. Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы.

Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:

    Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.

    В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.

  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова.

Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика.

Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку.

Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни:

по теме:

Источник: http://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereustupka-ipotechnoj-kvartiry.html

Консультация юриста онлайн

Возможна ли продажа по переуступке прав через ипотеку?…

Вопрос юристу:

Я купила квартиру в новостройке в декабре 2013 года. В собственности пока не оформила. Сейчас хочу продать её родственнику по той же цене. Возможна ли продажа по переуступке прав через ипотеку? Застройщик говорит, что продажа возможна только после оформления в собственность, но в этом случае я буду платить налог со стоимости выше 1млн. рублей. Есть ли какой-либо вариант в данном случае?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк
Здравствуйте, Евгения Викторовна.

Уступка права была бы возможна, если бы таковую возможность допускали условия договора купли-продажи. Если застройщик говорит, что продажа возможна только после оформления в собственность, то, скорее всего в Вашем договоре купли-продажи уступка не предусмотрена.

Налог можете платить не со стоимости выше 1 млн. руб., а с разницы между покупной и продажной ценой кв-ры.

С уважением.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк
Евгения!

Да, можете договор уступки права составить с родственником при обязательном включении в договор застройщика.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк
Если Вам квартиру не передали по акту приема-передачи ( в таком случае дом не сдан в эксплуатацию), то с согласия Застройщика вы можете переоформить ДДУ. Если же уже передана, то оформляйте право собственности и продавайте по стоимости ниже 1 млн. руб.
———————————————————————

Скажите при какой просрочке по ипотеке банк в праве подать в суд и отобрать жилье (банк Сбербанк)…

Вопрос юристу:

Скажите при какой просрочке по ипотеке банк в праве подать в суд и отобрать жилье (банк Сбербанк)

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Здравствуйте! В зависимости от условий договора

———————————————————————

Вопрос: может ли мой муж перекупить у нее квартиру по переуступке прав требования через ипотеку?…

Вопрос юристу:

Добрый вечер!моя свекровь вступила в долевое строительство, стоимость квартиры оплачена полностью 60% наличные, 40% ипотека. вопрос: может ли мой муж перекупить у нее квартиру по переуступке прав требования через ипотеку? спасибо за ответ.

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк да. возможно

———————————————————————

Как переоформить переуступку прав по ипотеке, человек уезжает, у него в ипотеке коттедж, 4800000р. Возможно ?…

Вопрос юристу:

Как переоформить переуступку прав по ипотеке, человек уезжает, у него в ипотеке коттедж, 4800000р. Возможно ?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк С согласия банка можно

———————————————————————

Как оформляется переуступка прав на квартиру в новостройке, квартира куплена по ипотеке, за первоначальный взнос, продается…

Вопрос юристу:

Как оформляется переуступка прав на квартиру в новостройке, квартира куплена по ипотеке, за первоначальный взнос, продается за месяц для оформления документов по прописке. Какие платежи и документы?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк
Надо смотреть договор. Надо четко понимать, что на основании ст. 1. 11 Закона об участии в долевом строительстве, уступка прав на квартиру в новостройке предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит обязательной государственной регистрации.
———————————————————————

Какие нужны документы на родителей по переуступке прав на квартиру, оформленную по ипотеке на детей, дети разводятся…

Вопрос юристу:

Какие нужны документы на родителей по переуступке прав на квартиру, оформленную по ипотеке на детей, дети разводятся

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк В первую очередь получить согласие банка. Потом заключить договор купли-продажи и сдать его на регистрацию.

———————————————————————

Хотим купить квартиру в новостройке в ипотеку. По переуступке прав от физического лица к физическому. В инвестиционном…

Вопрос юристу:

Здравствуйте!

Хотим купить квартиру в новостройке в ипотеку. По переуступке прав от физического лица к физическому. В инвестиционном договоре сумма 2100000руб. Фактическая стоимость квартиры 3400000руб. Банк выдаёт ровно столько, сколько будет указано в договоре купли-продажи, т.е нам нужно 3400000руб. Будет ли ( переуступающий право) платить налог с суммы 1300000руб. если будет указано 3400000руб.?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк
переуступающий право) платить налог с суммы 1300000руб. если будет указано 3400000руб

К сожалению налог платить придется.

УДАЧИ ВАМ
———————————————————————

Как продать полностью оплаченную квартиру по переуступке права другому лицу который хочет взять ипотеку? Мы застройщику…

Вопрос юристу:

Как продать полностью оплаченную квартиру по переуступке права другому лицу который хочет взять ипотеку? Мы застройщику оплатили всю сумму, а те кто хочет купить у нас берут ипотеку.

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Если вы выплатили всю сумму, а продать по переуступке хотите по ипотеке, то можно это сделать, если банк согласен кредитовать такую сделку.

———————————————————————

Имеет ли право Сбербанк (где мы взяли ипотеку) поднять и нам процентную ставку по ипотеке?…

Вопрос юристу:

Здравствуйте. Мы взяли этим летом дом в ипотеку. Платим всё исправно. Но сегодня ночью Центробанк поднял ключевую ставку до 17% годовых. Имеет ли правоСбербанк (где мы взяли ипотеку) поднять и нам процентную ставку по ипотеке?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк Здравствуйте. На ипотеке не скажется

———————————————————————

Сейчас покупаю квартиру, ипотека Сбербанк, квартира новостройка поэтому сейчас только договор переуступки прав требования…

Вопрос юристу:

Здравствуйте! Сейчас покупаю квартиру, ипотека Сбербанк, квартира новостройка поэтому сейчас только договор переуступки прав требования, у продавца есть жена и между ними брачный контракт в нем есть пункты 1 что все имущество которое покупает та или иная сторона принадлежит только тому кто купил. 2 что на продажу имущества не требуется согласия другой половины.

Но мене что то не спокойно, говорил с нотариусам который регистрировал договор, он говорит что договор действительный но они проверили по базе нашей области. при этом сказал что они могли его расторгнуть и в другом городе или в суде и узнать действующий договор лили нет практически невозможно.

Продавец особо не против что бы за мои деньги сделать соглашение но со временем никак не получается. Банк проверял договор вопросов не возникло, сейчас сдали документы в регпалату. Брачный договор составлен до приобретения данной квартиры расчеты с за квартиру у него все есть. Подскажите насколько рискованно приобретать квартиру с брачным договором и какие есть риски.

Или же давить на то чтобы все таки сделать еще соглашение или при такой ситуации оно не особо нужно. Заранее спасибо

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк
Добрый вечер!

В такой ситуации я бы рекомендовал Вам составить соглашение, нотариально заверенное. Избежите в будущем не нужных проблем.
———————————————————————

Подскажите можно ли переоформить ипотечный договор по переуступке прав от дочери на отца или мать, ипотека выдана на имя…

Вопрос юристу:

Добрый день! Подскажите можно ли переоформить ипотечный договор по переуступке прав от дочери на отца или мать, ипотека выдана на имя дочери на 25 лет.

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк этот вопрос нужно задать в банке,е сли банк не против, то можно.

———————————————————————

Можно ли сделать переуступку права по ипотеке на жену?…

Вопрос юристу:

Квартира находится в ипотеке Сбербанка. Ипотека оформлена на тещу семь лет. Можно ли сделать переуступку права по ипотеке на жену? Какие есть трудности?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк
Под ипотекой понимают несколько взаимосвязанных договоров. Как правило это 2 договора — кредитный и ипотеки (залога недвижимости).

В обоих договорах участвует банк. Очевидно, необходимо уточнение вашего вопроса, в каком договоре вы желаете произвести замену? Как правило, банк может согласится, если замена будет произведена в обоих договорах. В то же время, само обращение с подобной просьбой может явиться основанием для банка требовать досрочного погашения кредита.

Для оценки перспектив по вашему вопросу можете записаться на личную консультацию и предоставить документы. Перечень необходимых сведений уточните заранее.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк трудность одна: согласие банка на это!

———————————————————————

Хотелось бы получить образец договора на переуступку квартиры по ипотеке. Переуступка от частного лица, банком (Сбербанк)…

Вопрос юристу:

Добрый день! Хотелось бы получить образец договора на переуступку квартиры по ипотеке. Переуступка от частного лица, банком (Сбербанк) объект одобрен. Поможете?

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк
Составление договора услуга платная а шаблоны мы не даем.
———————————————————————

Купили квартиру в долевую собственность по 1/2 доле супруги в ипотеку через сбербанк, можно ли переоформить право общей…

Вопрос юристу:

Купили квартиру в долевую собственность по 1/2 доле супруги в ипотеку через сбербанк,можно ли переоформить право общей долевой собственности в совместную

Ответ юриста на вопрос : ипотека по переуступке прав сбербанк По согласованию с банком или путем заключения брачного договора. Впрочем, и сейчас на приобретенные доли в праве собственности распространяется именно режим общей собственности супругов.

———————————————————————

:

Юридические вопросы

  • Возможна ли продажа по переуступке прав через ипотеку?…
  • Скажите при какой просрочке по ипотеке банк в праве подать в суд и отобрать жилье (банк Сбербанк)…
  • Вопрос: может ли мой муж перекупить у нее квартиру по переуступке прав требования через ипотеку?…
  • Как переоформить переуступку прав по ипотеке, человек уезжает, у него в ипотеке коттедж, 4800000р. Возможно ?…
  • Как оформляется переуступка прав на квартиру в новостройке, квартира куплена по ипотеке, за первоначальный взнос, продается…
  • Какие нужны документы на родителей по переуступке прав на квартиру, оформленную по ипотеке на детей, дети разводятся…
  • Хотим купить квартиру в новостройке в ипотеку. По переуступке прав от физического лица к физическому. В инвестиционном…
  • Как продать полностью оплаченную квартиру по переуступке права другому лицу который хочет взять ипотеку? Мы застройщику…
  • Имеет ли право Сбербанк (где мы взяли ипотеку) поднять и нам процентную ставку по ипотеке?…
  • Сейчас покупаю квартиру, ипотека Сбербанк, квартира новостройка поэтому сейчас только договор переуступки прав требования…
  • Подскажите можно ли переоформить ипотечный договор по переуступке прав от дочери на отца или мать, ипотека выдана на имя…
  • Можно ли сделать переуступку права по ипотеке на жену?…
  • Хотелось бы получить образец договора на переуступку квартиры по ипотеке. Переуступка от частного лица, банком (Сбербанк)…
  • Купили квартиру в долевую собственность по 1/2 доле супруги в ипотеку через сбербанк, можно ли переоформить право общей…

Источник: http://www.all-urist.ru/konsultacija-jurista/ipoteka-po-pereustupke-prav-sberbank.html

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся.

При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее.

Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав?Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто.

Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

  • после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
  • если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
  • если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.

Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры.

Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена.

Как оформляется покупка жилья по переуступке прав?Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ.

Законодательно письменное согласие застройщика не обязательно, но застройщики обычно настаивают на включении данного пункта в договор. Движет ими только желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли, поскольку за свое согласие застройщики получают до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Как взять ипотеку по переуступке в банке?

Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:

  • данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
  • у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.

Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.

Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру.

Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок.

Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.

Третий вариант наиболее хлопотный — обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.

Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».

(7 4,29 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/pereustupka-prav.html

Двойная уступка одного права требования

25.06.2014

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Такой договор еще называют договором цессии. На практике случается, что в отношении одного права требования заключено несколько договоров уступки.

Поговорим о некоторых конфликтах, возникающих в связи с наличием нескольких таких договоров.

Причины возникновения споров

Наличие двух или более договоров уступки одного и того же права требования, заключенных цедентом с различными цессионариями, чревато возникновением судебных споров. Большинство таких споров образуют две категории судебных дел.

Первая категория связана с тем, что наличие нескольких договоров уступки одного права требования не может удовлетворять всех лиц, заключивших эти договоры, и участники правоотношений по уступке права требования предъявляют в суд требование о признании одного из договоров недействительным.

Вторая категория споров вызвана необходимостью осуществления процессуального правопреемства, поскольку при заключении договора цессии происходит смена кредитора в материальном правоотношении, и если в отношении уступленного долга возбуждено судебное дело, то необходимо также провести замену стороны и в процессуальном правоотношении.

По таким делам суду необходимо сделать выбор в пользу одного из лиц, в пользу которого уступлены права требования, и обоснованно отказать в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве другого лица. Причины, по которым имеется несколько договоров цессии в отношении одного и того же долга, могут быть различными.

Иногда цедент намеренно заключает несколько договоров, например для того, чтобы несколько раз получить денежные средства за уступаемые права требования, или в ситуации, когда цедент передумал уступать права требования, но договор уже заключен, и поэтому цедент заключает второй договор цессии с подконтрольным ему лицом.

Возможно также, что имеет место неосведомленность должностных лиц цедента о наличии уже заключенного договора цессии, например, когда при смене руководителя организации предыдущий руководитель не передал новому руководителю документы и информацию.

Недействительность одного из договоров

Иск о признании одного из договоров уступки права требования недействительным в зависимости от добросовестности истца может являться как способом защиты гражданских прав, прямо предусмотренным в ст. 12 ГК РФ, так и одновременно одним из способов недобросовестного поведения истца. Истцом может выступать как цедент, так и один из цессионариев.

Ситуация с защитой гражданских прав имеет место, когда истец добросовестно полагает, что оспариваемый им договор уступки прав требования заключен с нарушением законодательства, в силу чего является недействительным.

Как правило, основанием исковых требований по таким делам является невозможность заключения договора цессии в отношении права требования, которое на дату заключения оспариваемого договора уже было уступлено и у цедента отсутствовало.

Иначе обстоят дела, когда обращение с требованием о признании одного из договоров уступки недействительным вызвано недобросовестными намерениями — с целью не допустить замены кредитора в материальном правоотношении на лицо, которое действовало при заключении договора уступки добросовестно.

При этом, как правило, истец ссылается на наличие договора цессии, заключенного ранее оспариваемого договора.

Фактически этот договор мог быть подписан как после заключения договора добросовестным цессионарием с целью воспрепятствования смене кредитора, так и до или одновременно — если цедент предвидел свои дальнейшие действия по оспариванию другого договора уступки, заключенного с ним добросовестным лицом.

Независимо от того, кем оспаривается договор уступки права требования по мотиву наличия другого договора уступки того же права требования, в судебной практике выработана однозначная позиция по данному вопросу. Согласно п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.

2007 N 120, из положений ст. 390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору.

Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право. Ранее в литературе также указывалось, что понятие «действительность требования» раскрывается только в п. 2 ст. 827 ГК РФ: «Денежное требование, являющееся предметом уступки, признается действительным, если клиент обладает правом на передачу денежного требования». Данное правило можно по аналогии применять к сделкам уступки . ———————————

Новоселова Л.А. Соотношение сделки уступки и договора, на основании которого она совершается. Возражения должника против требования нового кредитора // Арбитражная практика. 2001. Специальный выпуск «Уступка права требования (практика рассмотрения дел в арбитражных судах)».

Источник: http://www.sudmos.ru/articles/sdelki/dogovor_555.html

Уступка прав требования банком: семь раз подумай, а потом продай (Фоевцов С.)

Дата размещения статьи: 13.10.2015

Следствием нестабильности мировой и локальной экономики является возникновение трудностей у заемщиков в обслуживании ранее привлеченных кредитов. В таких случаях банки вынуждены создавать резервы по проблемным кредитам, которые негативным образом влияют на финансовую устойчивость (нормативы) банка.

Достаточно часто работа банка с проблемными кредитами (заемщиками) не приносит желаемых результатов. В этих случаях банк может принять решение о списании задолженности по кредиту за счет резервов (не получив какого-либо дохода) или уступить задолженность по договору цессии.

В настоящей статье мы остановимся на некоторых спорных вопросах обложения налогом на прибыль сделок уступки прав требования по кредитам.

Уступка прав требования: общие моменты

Уступка кредитором права требования по сделке другому лицу осуществляется в порядке, предусмотренном гл. 24 ГК РФ. В частности, на основании п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу. Такая передача может быть осуществлена в результате заключения сделки уступки требования (цессии) или на основании закона.

Важным моментом при уступке прав требования является определение объема прав кредитора, переходящих к другому лицу. При этом в соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.Что касается порядка обложения налогом на прибыль сделки по уступке прав требования, то особенности налогообложения такой сделки установлены в ст. 279 НК РФ.

Порядок налогообложения зависит от того, является уступаемая задолженность просроченной или нет. Также ст. 279 НК РФ предусмотрены некоторые особенности налогообложения уступки (погашения) ранее приобретенной задолженности.

Если банк уступает непросроченную задолженность, то убыток от такой уступки (отрицательная разница между доходом от уступки и номинальной стоимостью уступаемых прав) может быть признан в целях налога на прибыль единовременно в размере, не превышающем специально установленных п. 1 ст. 279 НК РФ лимитов.

В частности, размер убытка для целей налога на прибыль не может превышать сумму процентов, которую налогоплательщик уплатил бы исходя из:- максимальной ставки процента, установленной для соответствующего вида валюты п. 1.2 ст. 269 НК РФ. Напомним, что согласно п. 1.2 ст.

269 НК РФ максимальной ставкой процента для соответствующего вида валюты признаются:1) 180% (на период с 1 января по 31 декабря 2015 г.) или 125% (начиная с 1 января 2016 г.

) ключевой ставки Банка России — по долговому обязательству, оформленному в рублях;2) EURIBOR + 7 процентных пунктов — по долговому обязательству, оформленному в евро;3) SHIBOR + 7 процентных пунктов — по долговому обязательству, оформленному в китайских юанях;4) ЛИБОР в фунтах стерлингов + 7 процентных пунктов — по долговому обязательству, оформленному в фунтах стерлингов;5) ЛИБОР в соответствующей валюте + 5 процентных пунктов — по долговому обязательству, оформленному в швейцарских франках или японских иенах;6) ЛИБОР в долларах США + 7 процентных пунктов — по долговому обязательству, оформленному в иных валютах, не указанных выше;либо по выбору налогоплательщика:- ставки процента, подтвержденной в соответствии с методами, установленными разд. V.1 НК РФ;- по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Порядок учета убытка должен быть закреплен в учетной политике налогоплательщика.Прибыль от уступки непросроченной задолженности, естественно, признается сразу и в полном размере.При уступке банком просроченной задолженности (срок платежа по которой уже наступил) и получении убытка по такой сделке указанный убыток может быть единовременно признан в целях налога на прибыль. Напомним, что ранее (в предыдущей редакции ст. 279 НК РФ) убыток подлежал признанию в целях налога на прибыль в размере 50% на дату уступки прав требования. Оставшаяся часть убытка могла быть учтена в целях налога на прибыль через 45 дней, следующих за датой уступки прав требования.Если сделка по уступке прав требования долга признается контролируемой согласно разд. V.1 НК РФ, цена такой сделки определяется с учетом положений разд. V.1 НК РФ.Отметим, что в любом случае (уступка непросроченной или просроченной задолженности) полученный от такой операции убыток должен быть экономически обоснованным. В ином случае банк-кредитор (он же цедент) не вправе учитывать такой убыток в целях налога на прибыль.

Приведенные выше комментарии являются общими для определения порядка налогообложения сделки по уступке прав требования по кредитам. Далее мы рассмотрим тонкие моменты, которые необходимо учитывать для целей налогообложения в случае заключения банком сделок цессии.

Экономическая обоснованность убытков, полученных в результате уступки

Краеугольным вопросом, связанным с возможностью признания убытков, полученных в результате уступки банком прав требования, является экономическая обоснованность полученных убытков.

В последнее время налоговые органы стали достаточно часто успешно оспаривать правомерность признания в целях налога на прибыль убытков, полученных в результате реализации прав требования по кредитам. Аргументируя свои решения, налоговые органы зачастую ссылаются на экономическую необоснованность таких убытков.

Рассмотрим некоторую судебную практику, в рамках которой были подняты вопросы, связанные с признанием банками убытков от уступки прав требования по кредитам (иным требованиям).

Уступка обеспеченных кредитов с убытком (отрицательное для налогоплательщика решение)

Источник: http://xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/12773

Уступка права требования предоставления кредита (стр. 1 из 5)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

ИНСТИТУТ ПРАВА

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Дисциплина: Гражданское право

Уступка права требования предоставления кредита

2008

План

1. Уступка права требования предоставления кредита

2. Уступка права требования возврата кредита и уплаты процентов

Список использованной литературы

1. Уступка права требования предоставления кредита

В отношении уступки права требования предоставления кредита в правовой науке высказываются различные точки зрения — от полного запрета на подобную уступку до возможности уступки заемщиком принадлежащего ему права без каких-либо ограничений.

Ограничение цессии, как правило, обосновывается лично-доверительным характером отношений, возникающих между банком и заемщиком. Так, по мнению М.В.

Трофимова, складывающиеся между банком и заемщиком особые лично-доверительные отношения при заключении кредитного договора являются препятствием для уступки заемщиком своего права требования предоставления кредита[1]. Подобная позиция находит поддержку, в частности, у В.В.

Витрянского, который определяет невозможность уступки права заемщика требовать предоставления кредита иному лицу как одну из особенностей правового режима данного права заемщика[2].

Другие авторы не столь категоричны в ограничении цессии. В частности, Л.А. Новоселова приходит к выводу, что уступка требования выдачи кредита не допускается без согласия банка.

При этом наличие лично-доверительного характера между сторонами кредитной сделки она объясняет тем, что обязательство выдать кредит «принимается в отношении конкретного лица, чья платежеспособность, надежность и деловые перспективы имеют решающее значение при решении вопроса о предоставлении кредита»[3].

Аналогичную точку зрения высказывают и некоторые другие авторы. Например, В.Ю.

Кононенко приходит к выводу о необходимости получения согласия кредитной организации на уступку права на получение кредита, основываясь исключительно на том, что «банку далеко не безразлично, кому выдать кредит, ибо возврат его с уплатой процентов за пользование предоставленными денежными средствами зависит от таких качеств заемщика, как платежеспособность, деловая репутация, порядочность в партнерских отношениях» [4].

Подобные подходы к определению основания ограничения уступки права требования представляются, на наш взгляд, небесспорными.

Обратим внимание на то, что защитники подхода, ограничивающего цессию, допускают такое ограничение на основании лично-доверительного характера отношений сторон кредитного договора на стадии предоставления кредита, что, по их мнению, подпадает под смысл п. 2 ст. 388 ГК РФ. В этой связи возникают вопросы: что закон вкладывает в выражение п.

2 ст. 388 ГК РФ «обязательство, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника»? подпадает ли под смысл приведенного выражения смысловая связка «отношение, носящее лично-доверительный характер»?

Закон категорию «личность кредитора» использует как для ограничения уступки права требования, так и для запрета такой уступки. В частности, запрет предусмотрен положениями ст. 383 ГК РФ, гласящей, что «переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора… не допускается».

Другими словами, речь идет о таких правах, которые возникли у конкретного лица, которые только этим лицом могут быть реализованы, а его исчезновение влечет погашение этих прав. Неразрывность конкретного субъективного права с личностью кредитора определяет действительность этого права.

Управомоченное лицо характеризуется не только наличием конкретного субъективного права, но и индивидуальными характеристиками, которые присущи только одному конкретному индивидууму.

В Гражданском кодексе перечислены лишь основные случаи, когда обязательство считается неразрывно связанным с личностью кредитора, в частности алиментные обязательства и обязательства о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. В юридической литературе, еще в период действия Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

, в качестве примера запрета на уступку требования по причине его неразрывности с личностью кредитора называли «требование, возникшее на стороне продавца из договора купли-продажи жилого дома с условием о пожизненном содержании продавца» [5].

Таким образом, оборот прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, ограничен возможностью их принадлежности только одному лицу. Естественно, что требование заемщика о предоставлении кредита под требование, неразрывно связанное с личностью кредитора, не подходит.

Ограничением уступки права требования выступает случай, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника. Согласно п. 2 ст. 388 ГК РФ такая уступка не допускается без согласия должника.

Другими словами, речь идет о случае, когда одно лицо (должник) вступило в отношения с другим лицом (кредитором) из-за индивидуальных качеств последнего.

Так, в договоре жилищного найма личность нанимателя имеет существенное значение для наймодателя в обязательстве по предоставлению жилого помещения в пользование.

Сторонники отнесения обязательства по предоставлению кредита к обязательствам, в которых личность кредитора имеет существенное значение для должника, обосновывают возможность применения п. 2 ст. 388 ГК РФ с отсылкой к лично-доверительному характеру участников отношений, связанных с предоставлением кредита.

Однако в правовой науке категория «лично-доверительный характер» используется для раскрытия природы фидуциарной сделки (сделки, основанной на доверии). К последней, в частности, относится договор поручения. Так, О.С. Иоффе писал: «Договор поручения носит лично-доверительный характер.

Но так как каждый его участник в любой момент может утратить доверие к другому, было бы неправильно понуждать его к сохранению договорных связей исходя из общего принципа, согласно которому одностороннее расторжение договора не допускается… во всякое время доверитель может отменить поручение, а поверенный отказаться от его исполнения.

Приведенное правило является императивным и, следовательно, сохраняет свою силу, если бы даже стороны договорились об ином» [6].

Критерий лично-доверительного характера сделки определяет существо субъективного права стороны договора, которое нельзя ограничить последним. Любая из сторон фидуциарной сделки вправе отказаться от ее исполнения в любое время без возложения на себя каких-либо негативных последствий.

Обращаем внимание на то, что категория «лично-доверительный характер» используется не для ограничения субъективного права, а, напротив, для установления запрета на любое возможное ограничение. Другими словами, право стороны на односторонний отказ от исполнения договора, в котором отношения строятся на лично-доверительном характере, не может быть ограничено.

Следовательно, выражение «лично-доверительный характер» вообще не может быть использовано для ограничения прав стороны сделки.

Кредитный договор, не отвечая признакам фидуциарной сделки, исключает построение отношений сторон на началах лично-доверительного характера. Исходя из критерия доверия кредитный договор следует относить не к фидуциарным сделкам, а коммерческим.

Выбор банком контрагента-заемщика ничем не отличается от выбора поставщиком контрагента-покупателя, подрядчиком — контрагента-заказчика и т.д.

Этот выбор реализуется в рамках общего признака предпринимательской деятельности — осуществления предпринимательской деятельности на свой риск.

Таким образом, лично-доверительный характер не только не отражает существа кредитного договора как коммерческой сделки, но и в принципе не отражает существа отношений, в которых личность кредитора имеет существенное значение для должника. Однако это не исключает возможности предусмотреть в кредитном договоре условие о недопустимости уступки права требования предоставления кредита без согласия банка.

Так, Р.И. Каримуллин считает, что для уступки права требования предоставления кредита нет ограничений, кроме тех, которые могут быть прямо предусмотрены договором и направлены на недопустимость цессии, по меньшей мере без предварительного согласия банка[7]. Несмотря на то что позиция автора вызывает одобрение, выводы, к которым он приходит на основе такой позиции, далеко не безупречны.

Ученый полагает, что, «передавая свое требование к банку, заемщик остается должником в части погашения кредита и уплаты процентов»[8]. Он усматривает четкое различие между заменой лица в обязательстве предоставить кредит и заменой стороны в кредитном договоре.

Именно для последнего случая, т.е.

замены стороны в договоре, а не в обязательстве, по мнению автора, характерно получение согласия банка, поскольку речь идет не только об уступке права получения кредита, но и о переводе долга по возврату кредита и уплате процентов[9].

Подобный подход к пониманию отношений, связанных с уступкой права требования предоставления кредита, когда переход указанного права к новому заемщику (цессионарию) не влияет на правовое положение заемщика, заключившего кредитный договор с банком (цедента), в юридической литературе справедливо определяется как неприемлемый[10].

Уступка права требования представляет собой сделку, в силу которой кредитор по обязательству — первоначальный кредитор — передает свое право требования к должнику третьему лицу — новому кредитору. Переход прав кредитора в обязательстве к другому лицу непосредственно влияет на изменение субъектного состава договора, на основании которого возникло данное обязательство.

Это в равной степени относится и к перемене лиц в обязательстве, существующем в рамках двустороннего (взаимного) договора.

Считается, что «во взаимных обязательствах при замене любой из сторон имеют место одновременно и уступка требования (по тем действиям, в отношении которых данная сторона является кредитором), и перевод долга (по тем действиям, в отношении которых данная сторона является должником)» [11].

Источник: http://MirZnanii.com/a/33551/ustupka-prava-trebovaniya-predostavleniya-kredita

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть